我在前几篇文章里面，说了很多关于楼市的话题。 　　那么说一说行政面的需求，房地产在当前的经济结构中，行政面初期，起到的是带动地皮经济，给予地方政府带动GDP上行所需的必要结构性经济。 　　除了土地出让金，楼盘建设中的税收，商品房售卖和转售中的税收也是组成地方税收财政中非常重要的一环。 　　所以我们常说，房地产在经济中，行政权重性非常高，甚至说房地产捆绑多数地方财政的问题非常明显，这可能也是很多人认为房价不会跌的重要逻辑理由。 　　不过所有的事物，都有周期，在房价节节攀升的过程中，过于强调地方财政结构的构成，而被忽视的，是经济基本面，也就是国民实际承受能力。 　　近年来，发现了很多楼市政策转向的风向标，比如说，限购，限售，以及对房地产行业定向资本端的打压，比如大多数中小房企，目前都很难从银行融到钱了，之前的开发贷，现在基本上难了。 　　但可以发现，房价虽然稳中有降，但仍维持了基本属性。 　　这个得益于房地产的金融属性。 　　一、房地产的金融属性和政治属性 　　很多人都觉得限售限购，起到的是抑制房价上涨的作用，但实际上，其实起到的是保房价的作用。 　　这个其实不难以理解，中国的基本面，是不支持当前的房价水准的，换句话说，现实基本面和实际有效价值之间的差价，就是泡沫。 　　当房价脱离基本面上涨的过程中，泡沫在巨大化，如果不在泡沫到达临界值之前停止泡沫进一步扩大化，炸裂是唯一的可能性。 　　所以限售限购，固然在短期内起到的作用是抑制房价进一步上涨，但实质上，是避免了进一步上涨之后脱离基本面的房价，之后泡沫炸裂出现自由落体式的崩塌。 　　把房价不可抑制的上涨，归类为资本逐利的金融属性。 　　那么把行政面要房价稳定，则可以归类为政治属性。 　　房地产某种程度上来说，确实能够快速带动经济活跃，因为大量的建设工程，是促使资本活跃非常有效的方式，但随着房价金融化属性越来越严重，房价脱离了基本面需求的上涨，则会因为过度使用房地产经济从而使得经济承压，这是一个度和平衡上的问题。 　　那么前期要保证房地产资产价格稳定，在于地方政府财政过度依赖于土地财政，那么随着高层方针政策的调整，强调房住不炒，大力发展实体经济的同时，这个属性已经消失。 　　但另外的属性，正在越加重要的发挥着政治层面稳定房价的需求。 　　就是资本蓄水池的政治属性正在发挥作用。 　　二、你可能想不到，中国的货币超发从什么时候开始 　　很多人会说，中国货币不是两千年后一直超发吗？这个问题又不是才有的？ 　　但实际上来说，这个问题完全不是这么回事。 　　从2008年之前，中国的货币增发量，也是很高，但和现在不同，因为货币增发的速度，尽管很快，但是有锚定物。 　　一个是中国实体经济发展的速度，需要越来越多的货币，另一个是中国有着日益庞大的外汇占款作为发行人民币的锚定物。 　　也就是说，客观的说，2008年之前，尽管货币发行量也很大，但几乎发行的每一块钱的人民币背后，都有着庞大的外汇储备，和外汇占款作为支撑，是有效增发。 　　但这种情况，在2008年之后出现了非常明显的变化。 　　比如说，2009年，是一个非常奇葩的年份，M2增速接近30%，这是难以想象的。 　　如果说按照货币资产相对价格来说，2009年如果你的财富数值没有发生太大而变化，那么在货币增发接近30%的前提下，眼睛一睁一闭，2009年你的实际财富就缩水了三分之一。 　　从2009年之后，货币发行量就不再以GDP增速的货币新增需求为标准，也不再以外汇占款和储备作为锚定物。 　　那么超发的货币，如果流通到市场，最终导致的，必然是货币超发带来的通胀和物价上涨。 　　这是为什么我们经常感觉在09年之后感觉100块钱能买的东西变得越来越少的原因，货币发行锚定物的流失。 　　但尽管近几年来能够明显的感觉到货币购买力贬值速度超过名义CPI增速，但基本物价，还是维持的较为稳定的，就是因为房地产充当了一个资金蓄水池的功能。 　　金融产品通常都是流动性较高较强的特性，但房产，在金融化之后，应该说是具备金融属性的产品中，流动性最差的一种金融产品。 　　加上量体巨大，就成了最好的资金蓄水池。 　　超发货币锁死在不动产市场，也就使得，超发货币对于市场的冲击，要远远小于实际超发数值，对市场的冲击也要小得多。 　　所以房产在这个时候，起到的，反而是超发货币蓄水池，或者说实际物价锚点的作用。 　　事物通常有两面性，只不过从长远的看，房价上涨带来的危害已经超出带来的利益。 　　三、蓄水池正在向堰塞湖转变 　　中国曾经是世界上储蓄率最高的国家，一度成为有些别有用心的媒体刻意曲解的六个钱包，认为这是支撑房价的逻辑基础。 　　但实际上，随着医疗，教育，大健康等概念的兴起，随着人口老龄化问题的日益严峻，六个钱包，是用在这些方面的，而不是支撑房价。 　　六个钱包买一套房的论调，本身就极为荒谬。 　　近年来随着房价越来越高，终于迎来了行政面的政策变向，也就是降低房地产经济在地方财政中的占比，打造地方经济转型，以及房住不炒等政策，给过热的楼市降温。 　　目前房地产市场由于普遍的限购限售，虽然让房价价格整体变得可控，但由于限售限购，成交量也在日益萎靡，换句话说，这个曾经超高量体的高活跃度的金融产品，活跃性在日益降低，直白的说，房地产流动性正在越来越差。 　　而一个流动性差的市场，且房住不炒的大方向之下，金融属性也在逐步丧失，那么承载容纳超发货币资金蓄水池的功用，也在下降。 　　这里要注意下，房产金融化之后，相对流动性对比其他金融属性产品要差，而不是真的流动性差。 　　决策层也尝试了很多办法，比如人民币国际化，但如果真的完全放开，自由汇率，对于当前国内的冗余资本来说，将失去控制，尤其在房地产资产失去了金融价值之后，会有海量资本冲击这块。 　　所以近年来的人民币国际化之路，走的不算特别顺畅，大多以定向换汇为主，也就是互相储备货币，但这样的量体是较小的，和美元国际化是两条路子。 　　这样的方式是很难消化以万亿计的超发货币。 　　四、增发货币和GDP增速背离后的特殊景象 　　能否将资本导向实体？ 　　这也是个选择。 　　但从2009年开始，货币超发速度已经赶超了GDP增速，且失去了外汇占款和外储增量的锚。 　　这就导致新增货币和实体需求之间的背离关系，新增货币成为虚拟资本，不会选择进入实体的。 　　那么这里就有一个很有意思的现象了。 　　如果货币继续超发，也就是以高于GDP实际增速的速率发行货币，那么资本不会进入实体，而是继续发挥资本逐利的特性，房地产市场被抑制了，也会进入其他领域，而不会进入实体。 　　比如说这几年比较火的，虚拟货币，比如涨成疯狂的藤蔓一般的比特币，或者说比如近期很火的炒鞋。 　　这就是因为当GDP增速和超发货币需求之间的关系背离了之后，投资实体的收益还赶不上货币超发速度，自然不为资本所青睐。 　　这也是货币超发时代必然会出现的问题，概因为资本逐利，资本求存，超发的资本和低于回报的实体，就会使得资本在无处可去之后，四处无定向蔓延，到一个地方，就一个地方被迫不炒。 　　房住不炒，鞋穿不炒之后，还会有更多的不炒，比如蒜你狠，豆你玩，这些都是货币超发时代的典型产物。 　　但反之，如果这时候让货币发行接近GDP增速的平均利率，则会出现另一个状况。 　　就是现有泡沫炸裂。 　　前者持续超发，会让资产价格越来越高，最终绑架经济和货币。 　　后者所带来的后果，也同样难以容忍，虽然说两权相害取其轻，但这种状况，实在难以取舍。 　　所以最终的办法，很可能是在经济走出维谷之前，给资本寻找一个新的安置房或者说新的蓄水池去过度，没别的太好的办法。 　　这是为什么庞大的超发货币量体和246万亿美元的全球债务，会在全球经济下行的大环境中，压得各国都喘不过气来的原因。 　　因为放缓的经济增速，会让原本在高增速之下裸泳的人搁浅于河床之上。 　　五、没办法解决，只能想办法舒缓 　　那么有办法解决这个问题吗？ 　　这个问题，全世界所有的精英都在头疼，但很遗憾，只有理论上的解法，而没有任何的实质办法。 　　最简单的解法就是，让GDP增速快速达到到足以匹配货币增发量的程度就可以了，那就完全不存在问题了。 　　又比如说中国的房价，2020中国人均收入10万美刀，当前的房价还是问题吗？ 　　可这个理论上的唯一解法，说了和没说一样。 　　因为真的只有理论上可行，实际办起来，几乎没有办法实现。 　　所以真相就是没有解法。 　　金融资本在货币增发速度超过实际（非名义）GDP增速的时候，很难通过政策导向流入实体。 　　所以金融资本，可以在这种情况下通过资本市场之间的转换来引导，比如不炒房可以炒币，不炒币可以炒鞋，不炒鞋还可以炒蒜。 　　但很难流入实体，因为回报率之间的不匹配。 　　六、政策面的导向结果很可能是炒股 　　从近年来的态势来看，国家有意在金融领域扩容。 　　这一点不管是加大外资金融准入，还是力推加入明晟权重，还是针对科创的推广扩容，都可以看到，未来国家在金融市场，将会有一番大作为。 　　而很惊奇的发现，几乎所有经历过资产价格泡沫的国家历史上都可以看到，在资产价格高企的时候，通常可以看到，金融市场和资产价格是同步同轨同向的。 　　只有中国的金融市场，异常的诡异。 　　楼市和股市呈现出两极状况。 　　如果说楼市是因为政治需求走到今天的地步，那么股市，则同样是因为这样的需求所以走到今天的地步。 　　2015年的短暂牛市，破灭于行政面去金融杠杆，行政面打压控制，严控金融风险，于是轰轰烈烈的杠杆牛就此夭折。 　　那么如果从行政面去理解，当挤压掉股市的泡沫，并继续扩容，尽管可能无法完全消化房地产松绑之后的资本冲击，但却能够提供一个足够大量体的市场去抵消掉很大的冲击。 　　所以从政治考量上，未来中国股市很可能会出现一波类似于美国股市十年长牛的大牛市。 　　用以容纳和吸引资本进入从而减少对实体经济的冲击，降低高通胀甚至通缩出现的可能性。 　　这是从政治大方向上的考虑，是存在成立的基础的，毕竟十年前A股三千点，现在也还是，即便A股仍然泡沫巨大，但要看跟什么比，对比房价，算可控了。 　　很多时候做政治选择，不是权衡做什么才是最正确的方向，而是做什么风险更小，更加可控。 　　七、牛市总会来，却不会是现在 　　很多人或许一听牛市，或许表现会很极端，一种是毫无逻辑的兴奋，另一种是基于A股从开市以来历来熊长牛短的历史基础上的不信任，A股也可能会有长牛？ 　　其实这和楼市一样，只经历过二十年房地产市场化以后几乎单边上涨的楼市长牛的国人来说，说房价会跌几乎是不会有人信的，去举例说世界历史上每一轮房地产资产价格泡沫破裂的真实历史，也会有一万个人找出一万个理由来证明中国特色房价不跌的理由。 　　事实上，和曾经的美国人和日本人一样，他们也不信。 　　同样的逻辑，让历史上从来没有经历过长牛的A股走出一波长牛，同样不会有人信。 　　但历史，从来只会选择唯一的轨迹，而不会因为个人的意志而转变。 　　房价要跌，A股要涨这个可能是中国近二十年来最好笑的笑话，最终演变成现实的概率，我认为是非常大，甚至某种程度上来说是必然的。 　　同样是高行政导向，金融化的楼市和股市截然不同的走势，只可能是行政面的刻意安排，作为容纳资本从楼市流出后的容器和后手。 　　但问题是，什么时候？ 　　我认为最起码不会是现在。 　　尽管近年来国家大力推动股市扩容，不管是加入明晟指数权重，扩大外资金融准入，还是各种IPO的加速，以及今年的科创。 　　都说中国政策导向性极强，那么换个思路，如此频繁的行政动作，难道就是为了让股市从2400到3200？ 　　这是一个大方向的战略转变，毕竟高房价正在成为社会越来越重的包袱，所以需要转变。 　　而不是短周期的方向转变，所以这是长期的趋势性问题，作用和实现周期都会比较久。 　　这是A股可能会出现牛市的最坚实基础，行政面需要新的载体去承载房地产金融蓄水池功能日渐滑落之后的资本。 　　但肯定不是现在，而是在未来。 　　当前逻辑有五： 　　1、大环境不支持。当前全球经济都在泥泞中挣扎，在经济全球化的时代，我们不会独善其身的，同时伴生的，还有各种形式上的冲突和分歧。 　　2、我们当前仍然处于经济L型或者说V型的下行轨道，经济转型需要时间。而金融，是不可能完全脱离经济基本面的，否则就是另一轮泡沫。 　　3、产业结构从高度依赖于房地产及关联产业的经济结构转型，需要时间。新兴产业的培植，从稚嫩到成熟，再到足以替代房地产经济在宏观经济中的占比，制造业和高新科技产业成长到支撑GDP支柱，需要沉淀。世界百强企业中，只有中国的房企，是上了榜的，而新兴科技产业，还略显稚嫩。 　　4、房地产还没有松绑，被冻结的巨量资金，仍然在房地产中，最快的解禁周期，要到2021年。 　　5、固然IPO、明晟扩容、科创、加大外资准入标准，诸多的迹象都表明，A股扩大容积之后有一番大动作。 　　但A股自身的制度问题才是根本。 　　比如说市场淘汰制度，金融市场是个遵从丛林法则的市场，但市场真正淘汰了弱者吗？A股从开市到现在，真正被淘汰出市场的上市公司，仅为少数，大多数劣质公司利用制度弊端仍然苟延残喘，吸取市场的资本血液。 　　缺乏有效执行的股息制度，市场参与者被迫只能放弃价投而转向资本炒作模式，真正可以让企业和投资者一起成长的优质公司，太少。 　　较低的处罚制度使得上市公司违规成本过低，使得投资者缺乏有效保护。 　　诸如此类的制度问题，都使得A股太过稚嫩，缺乏支撑一次长牛的基础，这些都需要在未来的行政推动力之下逐步完善，然后才有可能支撑长牛的基础。 　　但观察决策层的政策导向来看，A股为首的一系列金融市场，是最有可能被打造成房地产松绑之后，失去资本蓄水池功能之后的继任者。 　　当A股自身制度越完善，对于上市公司真正执行优胜劣汰，制度越加成熟，靠近A股长牛的日程也就越近。 　　似乎，这也是最好的选择了，只不过眼下，或许还要经历一些比较艰难的日子，未来的市场预期，是光明的。 　　（本文为特约发布，不构成投资建议） 　　目前国内金融行业从业者约 800 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